Mientras los compradores y vendedores de viviendas permanecen en un punto muerto , cada vez más personas deciden que es más fácil simplemente retirarse cuando las negociaciones fallan en el estancado mercado inmobiliario actual.
Los compradores, muchos de los cuales tienen dificultades para afrontar los precios récord de las viviendas pero se sienten envalentonados por tener más inventario para elegir, se muestran cada vez más dispuestos a poner fin a las negociaciones contractuales cuando no están de acuerdo con los vendedores sobre cuestiones como las reparaciones previas a la venta.
Mientras tanto, una parte de los vendedores tienen un capital considerable y tasas hipotecarias bajas, lo que les impide apresurarse a mudarse. Cuando las negociaciones del contrato se ven obstaculizadas o no consiguen el precio deseado, muchos vendedores simplemente retiran sus casas del mercado.
Estos impases han provocado la cancelación de acuerdos y han llevado las ventas a sus niveles más altos en años, lo que ha contribuido a mantener las ventas de viviendas esta primavera en un nivel bajo. Las ventas de viviendas existentes se desplomaron a una tasa anual promedio ajustada estacionalmente de 3,93 millones en junio, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), su nivel más bajo en nueve meses en lo que suele ser la temporada más activa del mercado inmobiliario.
El mes pasado, 57,000 transacciones —el 15% de todas las viviendas que se firmaron— se cancelaron, la mayor proporción de transacciones canceladas en junio desde 2017, según Redfin. La agencia inmobiliaria atribuyó este aumento a factores como la presión financiera de los compradores y la continua incertidumbre económica.
Las desclasificaciones, en las que los vendedores retiran sus casas del mercado sin venderlas, también están en aumento. Aumentaron un 47 % en mayo con respecto al año anterior, superando el reciente aumento de inventario, según Realtor.com. Esta tendencia sugiere que muchos vendedores prefieren quedarse en el mercado antes que adaptarse a la dinámica actual del mercado.
Reparar enfrentamientos
En Louisville, Kentucky, el agente inmobiliario Bob Sokoler ha visto cómo se desmoronan más negocios a medida que los vendedores que pueden “permitirse esperar” se enfrentan a compradores recelosos, presionados por los altos precios y las tasas hipotecarias cercanas al 7%.
“Hay muchas expectativas poco realistas”, dijo Sokoler. Recientemente, está luchando por salvar una venta que se estancó en las negociaciones del contrato por la reparación del techo. Después de que los vendedores rebajaran el precio y aceptaran una oferta de $315,000 por su casa, los compradores dijeron que necesitarían un techo nuevo para cerrar el trato.
Cuando una inspección reveló algunos clavos saltados —una reparación menor— en un techo al que le quedaban entre siete y diez años de vida útil, los vendedores se negaron. Ninguna de las partes quiere ceder. Sin un techo nuevo, los compradores amenazan con retirarse, pero la oferta final de los vendedores es un crédito de $1,000 para las reparaciones, muy por debajo de los $10,000 o más que suele costar un reemplazo.
“Estamos atrapados en un dilema”, dijo Sokoler.
El aumento en las transacciones frustradas refleja una clara diferencia entre dos tipos de vendedores en el mercado actual, afirmó Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. Un grupo está muy motivado para mudarse y dispuesto a rebajar precios y hacer otras concesiones a los compradores para asegurar una venta. Pero el otro grupo está compuesto por quienes se resisten y pueden esperar si los precios del mercado no cumplen con sus expectativas.
“Ambas posturas son razonables”, dijo Hale. “Solo depende de tu situación personal, de lo que necesites de tu vivienda y de qué te motive a mudarte”.
Si bien el aumento de bajas es significativo, cada vez más vendedores se muestran dispuestos a rebajar los precios para cerrar un trato en lugar de abandonar el mercado por completo. Incluso con los niveles más altos actuales, las bajas representan un porcentaje de un solo dígito del inventario activo. Las rebajas de precios son mucho más comunes: más del 20 % de las propiedades en venta las redujeron en junio.
Picos del cinturón solar
Las cancelaciones de contratos y las bajas de propiedades tienden a ser más frecuentes en zonas del país donde los compradores tienen mayor influencia debido a los mayores niveles de inventario. En junio, Jacksonville, Florida, lideró el país en cancelaciones de contratos, con un 21,4 % de acuerdos cancelados, según datos de Redfin.
Mientras tanto, Phoenix, Miami y Riverside, California, registraron los niveles más altos de cancelaciones de propiedades en relación con las nuevas en mayo. En Phoenix, se cancelan 30 viviendas por cada 100 nuevas que salen al mercado. Las tres ciudades también se encuentran entre las 10 principales a nivel nacional en cancelaciones de contratos y registraron el 18 % o más de las transacciones sin contrato el mes pasado.
A medida que más ventas no llegan a buen puerto, Mark Hiller, agente inmobiliario de Niceville, Florida, se vuelve más selectivo con los vendedores que está dispuesto a representar. Los precios de las viviendas en la zona noroeste de Florida, donde trabaja, han bajado alrededor de un 7 % desde su pico de principios de 2022, pero la disminución fue gradual y desigual en las diferentes ciudades y rangos de precios. Algunos vendedores aún no lo saben y quieren tantear el mercado ofreciendo sus propiedades al mejor precio.
“Este no es el mercado para eso”, dijo Hiller. “He rechazado más ofertas este año que en los últimos cinco años”.
Está buscando listados de vendedores con una fuerte motivación para mudarse, como miembros del servicio que se despliegan desde las múltiples bases militares del área o vendedores que buscan más espacio para una familia en crecimiento o una casa más pequeña después de un divorcio o la muerte de un cónyuge.
Incluso las ciudades que durante mucho tiempo tuvieron mercados inmobiliarios activos están mostrando algunos signos de cambio ahora.
Craig Harris estaba preparado para una venta rápida cuando puso a la venta su condominio en Grand Rapids, Michigan, en abril. Como muchas ciudades del Medio Oeste, Grand Rapids lleva años en un mercado favorable a los vendedores, y ya había vendido un condominio tras recibir múltiples ofertas en menos de 24 horas.
Pero esta vez, su unidad estaba inactiva. Un posible comprador mostró interés al principio, pero se echó atrás, y una pequeña rebaja de precio le permitió verla unas cuantas veces más, pero ninguna oferta. Después de seis semanas, Harris, de 32 años, la retiró del mercado en lugar de rebajar aún más el precio. Le gustaría mudarse a otro barrio en las afueras de Grand Rapids, pero no tiene una necesidad inmediata.
Él y su agente inmobiliario intentan reconstruir cuándo y por qué cambió el mercado. Sus teorías incluyen tasas hipotecarias más altas, nerviosismo arancelario y económico, y una creciente desconfianza de los compradores hacia las cuotas de condominio, aunque las suyas son relativamente bajas, de unos 200 dólares al mes.
“Me he resignado a quedarme en este condominio mientras sea viable económicamente”, dijo Harris. “Ya sea un año más o tres, creo que depende de lo que decida el mercado”.
Claire Boston es reportera senior de Yahoo Finance y cubre temas de vivienda, hipotecas y seguros de hogar.